Especialista explica como identificar imóveis com alta rentabilidade e liquidez, considerando localização, exclusividade e potencial do terreno.
Como escolher imóveis com real potencial de valorização
Maio, 2025 – Investir em imóveis vai além de avaliar o preço por metro quadrado. Localização, escassez, exclusividade e potencial construtivo são fatores decisivos para garantir valorização real e liquidez futura, segundo o especialista Fabrício Bellini, diretor da Blue Heaven Empreendimentos, referência em projetos de alto padrão e reconhecidos internacionalmente.
Imóveis exclusivos tendem a valorizar mais
Diferente dos grandes empreendimentos com dezenas de unidades, imóveis com baixa densidade construtiva concentram mais valor por unidade. Bellini explica que quanto menor o número de apartamentos por terreno, maior a fração ideal de cada imóvel e, consequentemente, mais alto o potencial de valorização.
“Cada unidade carrega uma parte maior do terreno, o que impacta diretamente no seu valor de mercado”, destaca o executivo.
Avaliação imobiliária: nem sempre o comparativo é suficiente
Segundo Bellini, o método comparativo de avaliação, comum no Brasil, pode ser falho. Ele muitas vezes considera imóveis acima do valor real ou desvalorizados por venda forçada, o que distorce o mercado e prejudica a tomada de decisão.
Por isso, o ponto de partida deve ser o terreno: sua localização, percentual de ocupação permitido e limitações legais determinam o verdadeiro potencial do empreendimento.
O caso das praias agrestes em Balneário Camboriú
Um exemplo claro vem do litoral catarinense. Balneário Camboriú lidera o ranking nacional do metro quadrado mais valorizado, segundo o Índice FipeZap. Dentro da cidade, as praias agrestes, como o Estaleiro, vêm atraindo investidores atentos à exclusividade e escassez de terrenos.
Ali, a legislação da Área de Proteção Ambiental (APA) permite:
- Apenas até três pavimentos
- 40% de ocupação dos terrenos
- Baixa densidade habitacional
Isso significa menos unidades por projeto e mais valorização por apartamento — ideal para quem busca um ativo exclusivo e com alta procura.
Empreendimentos de destaque no Estaleiro
Projetos como o Monolyt, Aquos e Kogan Madê, todos da Blue Heaven, exemplificam a valorização acelerada. Mesmo ainda em pré-lançamento, os terrenos adquiridos pela construtora já mostram valorização significativa.
“Esses empreendimentos foram planejados com base na exclusividade, na escassez e na integração com a paisagem local. Isso explica o aquecimento da região”, reforça Bellini.
Imóveis de alto padrão são menos impactados pela Selic
Outro diferencial dos imóveis de luxo e baixa densidade é que seu mercado não depende de crédito imobiliário tradicional. Segundo Bellini, mesmo com oscilações na taxa Selic, a liquidez desses ativos permanece alta, já que o perfil do comprador possui poder aquisitivo para negociação direta, fora do sistema bancário.
“A Selic afeta imóveis populares e de médio padrão, que dependem de financiamento. Já os imóveis da Blue Heaven são ativos de oportunidade, comprados por quem busca exclusividade e valorização sustentável.”
Conclusão: o que observar antes de investir
Se você deseja investir em um imóvel com potencial de valorização real, observe:
- Exclusividade: menos unidades por terreno
- Localização valorizada: como regiões com restrições de construção
- Potencial construtivo: limite de altura, ocupação e normas locais
- Frações ideais maiores: mais terreno para cada apartamento
- Liquidez fora dos ciclos de mercado
Esses fatores tornam o imóvel mais seguro, resiliente e rentável no médio e longo prazo.
